LH, 미분양 주택 3000호 매입 ★ '분양전환형 든든전세'로 재공급
- beneficial.
- 2025. 3. 22.
지방 부동산 시장의 침체와 미분양 적체 문제를 해결하기 위해 한국토지주택공사(LH)가 15년 만에 다시 직접 나섰습니다.
바로 **‘준공 후 미분양 주택 3,000호 매입’**이라는 대규모 공공 개입입니다.
이번 조치는 단순한 주택 매입이 아니라, 지방 건설업계의 위기 차단과 무주택 실수요자의 주거 안정이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 전략적 결정으로 주목받고 있습니다.
✅ 왜 LH가 미분양 아파트를 사들이나?
최근 부동산 시장에서 가장 우려되는 부분은 지방의 **‘악성 미분양’**입니다.
분양이 안 된 채 준공까지 완료된 아파트들이 속속 늘어나면서, 건설사 부도 위험은 물론, 금융시장과 지역경제 전반으로 악영향이 확산될 가능성이 커졌습니다.
🔎 2024년 말 기준 전국 준공 후 미분양 물량은 2만 1,480호, 이 중 약 80%가 지방에 집중되어 있습니다.
이에 정부는 2025년 2월, 관계부처 합동으로 ‘지역 건설경기 보완 방안’을 발표하며 LH가 직접 매입에 나서는 조치를 포함시켰습니다.
이전에도 2008년 글로벌 금융위기 당시, LH가 7,000호 이상을 매입했던 선례가 있기에 이번 조치도 그 연장선에 있다고 볼 수 있습니다.
📍 매입 대상 및 지역은?
| 매입 대상 | 입주자 모집공고를 마친 준공 후 미분양 아파트 |
| 주택 규모 | 전용면적 50~85㎡ 이하, 주로 중소형 평형 |
| 매입 지역 | 수도권 제외 전국 지방 (광역시·도 포함) |
| 가격 기준 | 감정평가액의 83% 이하로 매입, 신청가 낮은 순 우선 |
정부와 LH는 이 중 입지 경쟁력과 임대 활용도가 높은 단지부터 선별적으로 매입할 계획이며, 3월 21일부터 본격적인 매입공고를 시작했습니다.
🏠 매입 후 주택은 어떻게 공급되나?
LH는 매입한 주택을 ‘분양전환형 든든전세’라는 형태로 공급합니다.
이는 무주택자가 먼저 전세로 살면서, 나중에 집을 저렴하게 분양받을 수 있는 임대주택 모델입니다.
| 임대 기간 | 기본 6년 (전세 형태), 추가 2년 연장 가능 |
| 임대 조건 | 시세 대비 약 90% 수준의 전세 보증금 |
| 분양전환 시점 | 입주 후 6년 경과 시점에 분양 여부 선택 |
| 분양전환가 | 입주 시 감정가 + 6년 후 감정가의 평균값, 시세 초과 불가 |
예를 들어 입주시 감정가가 2억, 6년 후 3억일 경우 분양전환가는 2.5억 원이 되며, 6년 후 시세가 더 낮을 경우에는 당시 시세가 상한선으로 적용됩니다.
이처럼 거주 안정성과 가격 이점을 동시에 제공하기 때문에, 특히 청년층, 신혼부부, 중산층 무주택자에게 매력적인 주거 옵션입니다.
👪 입주 자격과 절차는?
든든전세는 기존 공공임대보다 폭넓은 계층에게 개방된 것이 특징입니다.
| 입주 자격 | 무주택 세대 (소득·자산 제한 없음) |
| 지역 요건 | 해당 주택 소재 지역 거주자만 신청 가능 |
| 신청 방식 | LH 청약센터에서 온라인 접수 (추첨 가능성 있음) |
| 분양 자격 | 입주 당시 소득 130% 이하, 자산 3.62억 원 이하 |
즉, 입주는 누구나 가능하되 실제로 분양을 받기 위해선 일정 소득·자산 기준을 충족해야 합니다.
이 기준을 통해 실수요자 위주로 주택 소유권이 이전되도록 설계한 구조입니다.
🎯 정책 효과는?
▶ 지방 건설시장 안정화
- 미분양 적체 해소 → 건설사 자금 회전 개선
- 분양가 인하 유도 → 고분양가 정상화
- 연쇄 부도 방지 및 지역 일자리 보호
▶ 무주택자의 실질적 내 집 마련
- 6년간 안정된 전세 거주
- 시세보다 저렴한 가격에 분양 기회
- 청년, 신혼부부, 중산층도 참여 가능
▶ 주택시장 연착륙 유도
- 공급과잉 완화 → 시장 심리 안정
- 공공의 매입 신호 → 수요 회복 기대
<이하 정부 정책브리핑 발췌_2025.03.20>
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수도권 제외 지방 전 지역 대상…매도 희망가 낮은 곳부터 순차 매입
한국토지주택공사(이하 'LH')가 지방 준공 후 미분양 주택 3000호에 대한 매입공고를 오는 21일부터 실시한다. 국토교통부는 지난 2월 19일에 발표한 '지역 건설경기 보완방안' 후속 조치로, 준공 후 미분양 주택 재고 증가에 따른 건설경기 악화에 대응하기 위해 이같이 진행한다고 20일 밝혔다. 매입 상한가는 과거 매입 사례, 업계 자구노력 등을 종합적으로 고려하며 별도 감정평가를 거친 감정평가액의 83% 수준으로, 매입한 주택은 '분양전환형 든든전세'로 공급할 계획이다. 이번 매입 주택은 입주자 모집공고 절차를 거친 준공 후 미분양 아파트로, 수도권을 제외한 지방 전 지역을 대상으로 한다. 신청 주택의 매입 여부는 별도 매입심의를 거쳐 임대 활용 가능성과 향후 분양전환 가능성을 중점으로 평가해 결정한다. 이후 가격은 매입 상한가 내에서 업체가 제시한 매도 희망가로 결정하며, 매입 상한가 대비 매도 희망가가 낮은 주택부터 순차적으로 매입한다. 매입 주택은 시세 대비 90% 수준의 전세로 6년 동안 거주(분양전환 미희망 때 추가 2년) 뒤 저렴하게 분양전환 받을 수 있는 '분양전환형 든든전세'로 공급하는데, 단지별 매입을 마치는 대로 입주자를 모집할 계획이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 "지방의 위축된 건설경기를 보완하기 위해서는 미분양 주택 해소를 위한 공공의 역할이 중요하다"며 "충분한 가격할인 등 업계 자구노력과 분양전환형 든든전세로 활용가능성을 면밀히 검토해 우수 입지에 양질의 주택을 선별 매입할 수 있도록 철저히 관리하겠다"고 밝혔다. 한편 이번 지방 준공 후 미분양 주택 매입 공고 관련 자세한 사항은 오는 21일부터 LH청약플러스(https://apply.lh.or.kr)에서 확인할 수 있다. ◆ 주요 Q&A Q. 지방 준공후 미분양 주택 LH 직접 매입 추진 배경은? □ 지속된 부동산 경기침체, 급격한 공사비 상승 등 부정적 여건에서 준공 후 미분양 주택 재고로 인한 건설경기 악화, 업계 연쇄 도산 등에 대응하기 위해서는 LH 직접 매입하여 관리할 필요 ㅇ 준공 후 미분양 주택은 2023.7월 이후 지속 증가 중으로, 특히 2024.12월에는 2만호 초과(수도권 0.4만호, 지방 1.7만호) Q. 매입 규모 및 대상 지역은? □ (대상 지역) 수도권을 제외한 전 지역을 대상으로 매입할 계획 □ (규모) 지방 미분양 주택은 '3000호' 내에서 매입할 계획으로, 현재 미분양 현황, 과거 매입 규모 등 고려해 산출하였음 Q. 매입 대상 주택 선정 기준은? □ (매입 대상) 입주자 모집을 거친 준공 후 미분양 아파트(50~85㎡) ㅇ '미분양'이 LH 임대주택 공실로 이어지지 않도록 '분양전환형 든든전세'로서 활용 가치를 중점으로 임대 및 분양전환 가능성 등을 중점적으로 평가하여 선별·매입할 계획 Q. 매입 가격 결정 방식은? □ 매입 가격은 '매입 상한가' 내 '매도 희망가'로 결정 ㅇ 매입 상한가는 과거 매입 사례, 지방 주택 경기 등을 종합적으로 고려, 충분한 업계 자구노력을 위해 감정평가금액 83%를 상한으로 설정하였음 ㅇ '고분양가'가 미분양의 주 원인 중 하나로 지목되는 만큼 별도 감정평가(LH)를 통해 실제 거래가격을 반영할 수 있도록 설계 □ 또한, 매입 상한가 대비 업계 제시 매도 희망가가 낮은 순으로 매입할 계획으로 업계 자구노력도 충분히 이뤄질 것으로 전망 Q. 과거(2008~2010) 미분양 매입 사례는? □ 과거 매입 시에는 민간의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 시세보다 저렴*하게 총 7058호를 매입하였음 * 60㎡ 이하 : 국민임대주택 건설단가와 감정가격 중 낮은 가격으로 하되 시장 최저가 수준60㎡ 초과 : 감정가격 이하 시장 최저가 수준 ㅇ 매입한 총 7058호 중 60㎡ 이하는 1117호로 국민임대로 활용하고 있으며, 60㎡ 초과는 5941호로 분양전환 임대로 공급하였음 등록일 : 2025-03-20 <자료출처=정책브리핑 www.korea.kr> |
이번 LH의 3,000호 매입 정책은 단순한 공공매입이 아닌, 시장 안정과 실수요자 보호를 위한 전략적 개입입니다.
무엇보다, 이 정책은 미분양 해소라는 단기 효과뿐 아니라 공공임대의 품질과 기능을 확장하고 새로운 주거 사다리 모델을 실험하는 시도이기도 합니다.
향후 모집공고가 시작되면 관심 있는 무주택자라면 LH 청약센터를 통해 입주 기회를 꼭 확인해 보시길 바랍니다.
부동산 시장의 변화 속에서, 이번 정책이 실수요자들에게는 새로운 기회의 창이 될 수 있습니다.